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楼市限购的三种命运

发表于 2011-10-25 08:50:37
   近段时间,房地产调控风声再紧。表现有二,一是佛山放松限购被迫“朝令夕改”;二是一线城市多家银行上调首套房贷利率,平均已高出基准利率10%-20%。两种信号的性质略有差别,前者反映了国家相关部门对调控的态度;后者代表了商业银行对于房贷的看法。   商业银行的做法,并不代表调控政策进一步收紧,主要是商业银行的逐利行为。而关于限购这件事,值得重点关注和深入思考。据媒体报道,佛山放松限购并引发媒体广泛关注后,国务院办公厅、住建部向广东省政府、省住房和城乡建设厅询问此事,并责成广东省、佛山市对此作出解释;住建部已开始考虑,要求地方政府在调整已出台的楼市调控政策时,须知会上级政府并听取意见,并将此作为一项“工作程序惯例”,加以贯彻。   显而易见,对佛山的行为,国家相关部门一是问责,二是收权。限购这池水,可谓越搅越浑。在笔者看来,很多政府部门、房地产企业、行业从业者以及专业人士,对于限购的误解正越来越深。至少,多数人都认为限购将是长期行为,而且由国家说了算,地方没有调整或退出的决定权。   限购政策,最早是去年“国十条”中提出来的,其后经历过三次升级:去年9月底、今年1月和今年7月。升级的原因很简单,稳定房价的效果不佳。但无论如何,在几个官方政策文件中,都明确注明政策是有期限的,即“在一定时期内”。至于这一时期的长短,国家并无明确界定,这就意味着给地方政府留有一定自主决策的空间。   所以我们看到,去年实行限购以来,每个城市的限购政策条文,都是在大体完成国家“规定动作”的基础上,增加了多少不等的“自选动作”。比如部分城市只限城区,不限郊区,还有个别城市只限新房,不管二手房。尤其重要的是,部分地方文件中,还明确了退出时间——比如济南、贵阳是至今年12月31日,南宁至2012年2月29日。   不妨作个小推理。这些城市,在今年初出台文件的过程中及其后,相关主管部门或上级单位,皆未对他们的“自选动作”进行干预,那也就是承认了他们自我调整、明确限购时间的合理性。既然如此,又何来限购调整权收归中央、限购令将长期化等奇谈怪论呢?除非国家相关部门对于前期政策“突生悔意”。我觉得这种可能性并不大,近几年国家的调控政策更多地尊重地区差异性,而不像2006年著名的“90/70”政策那样“一刀切”,最终一脸尴尬地不了了之。   最后,总结一下限购令的特点,并预测一下其命运。   第一,无论中央还是地方,都认为限购并非长久之策,它只是一种行政干预手段,退出与否、何时退出、如何退出,最终取决于是否达到目的——稳定房价。一旦任务完成,或者基本完成,多数城市皆有可能取消。   第二,我国区域经济和房地产市场存在显著的地区差别,决定了限购城市的退出,会有先后顺序,预计中西部城市要早于东部城市,二三线城市会早于一线城市。限购令的取消,国家可能不会统一出文件,而由地方政府相机决策。很多城市的退出过程可分为两个阶段:先暗地里放松,后明确放松或取消。个别城市或许长期都不会退出,比如北京,可能会被当成控制城市人口的一种手段。   第三,限购政策也有可能不会彻底退出,而是演变成一种抑制投资投机需求的长期之策,但不可能像当前国家“规定动作”这么严格,而是会适度放松限购的条件。比如,限制购买第四套及以上住宅。另外,随着全国主要城市房产权籍信息联网工作的推进,未来可能会规定在全国范围内限购第几套以上住宅。而笔者认为,长期来看,房产税会在一定程度上代替限购的功能。