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限购令年底松绑?

发表于 2011-10-31 09:29:56
     10月28日,在沪深股市上周最后一个交易日早盘开盘10分钟内,即出现中鸿股份、万方地产、万通地产、泛海建设涨停。缘何房地产股集体跳涨,坊间认为,10月27日住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)领导在十一届全国人大常委会第二十三次会议上的表态提振了市场信心。   住建部部长姜伟新在回答关于城镇保障性住房建设和管理情况时表示,一旦全国个人住房信息联网,和银行、税务等系统信息统一到一个平台,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法调节楼市。而据住建部副部长齐骥预计,今年年底前,40个重点城市的信息系统将联网。于是,“今年年底”被坊间解读为“松限”的时间窗口。   年底或有城市“松限”   “限购令”何时退出?以何种方式退出?   10月27日,全国人大常委、全国人大财经委副主任吴晓灵表示,过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋,调控房价应抑制对房屋的过度投机,而不是抑制老百姓的投资性购房,没有多余的投资房,租赁房市场就全由政府背起来,这是不可能的。并建议可用增值收益税收递减、扣减房产税的方式限制过度炒房。姜伟新部长对更多采用税收手段调控房价表示赞同。他认为,限购政策是行政办法,是房价高速上涨、其他手段都用了以后,最后不得已出的这样一个措施。这招起到了一些作用,但不能说是主要作用。   上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时认为,这次会议上透露出的信息表明,限购绝非长策。它只是一种权宜之策,一旦效果显现,应考虑放松或退出。而实际上,去年以来多个文件中都明确“在一定时期内”实行限购,但从未说过永不退出,是很多人有意、无意误读了政策。   而对于限购退出的时间和条件,杨红旭则表示,最关键是看房价调整的时间和空间,要达到政策的预期。但这一目标比较暧昧。因为各地制定的房价控制目标,多是今年房价涨幅不超过GDP或人均收入增幅,这一目标也容易达到,但全国并无统一目标。中央层面难依房价调控效果叫停限购,而地方政府却有依据取消限购。所以,限购取消将是一个过程,而限购城市将陆续行动。   “年底可能会有个别城市如期退出。贵阳、济南等少数城市在出台限购政策时,就曾明确暂定截止2011年12月31日。另外,8月份住建部出台的二三线城市5项限购标准中,也曾明确允许新限购城市可考虑暂定执行到年底。”杨红旭说。   住建部政策研究中心一位不愿具名的人士对记者表示,在当前住房供求矛盾、收入分配不公等基本状况没有改变的情况之下,限购对抑制房价可以起到一定作用。限购不会一下子完全放开。   北京市房地产业协会副秘书长陈志也认为,限购是从需求管制层面进行的调控,对目前北京这种住房市场供不应求的城市来讲,一定时期内的限购为市场的进一步供应以及后续一系列科学合理政策的出台提供了时间。像北京这种城市在限购上后续可能还会采取一定措施,但不会完全放开。   “适度微调”吹风   “‘限购’松绑不是最主要的问题,‘限贷’才是真正扼住了房地产的‘七寸’。”全国工商联房地产商会理事陈宝存在接受记者采访时表示,住建部的表态意味着房地产调控的转向,明年一二季度信贷将进一步转向宽松。   “把握好宏观经济政策力度、节奏和重点,适时适度进行预调微调。”温家宝总理日前视察天津时的讲话也给市场带来定向宽松的预期。不过,分析人士指出,这是政策转向的一个信号,但对政策转向的力度不应抱过高期望。宏观调控的基本取向不会变,但货币政策会留有针对性、灵活性和前瞻性。   从全球范围看,欧美主权债务危机短期内难以解决,全球经济持续动荡且充满不确定性,随着国内紧缩政策效果的逐步显现,紧缩政策对实体经济的风险也有所体现。比如,中小银行与中小企业的发展困境、地方融资平台的融资难题等,放松货币政策的呼声日渐升高。最近一段时间以来,沪浙粤深四地获准发行地方债、定向中小企业信贷政策与税收政策的放宽以及财政部和国税总局对企业持有2011~2013年发行的中国铁路建设债券利息收入减半征收企业所得税等已意味着货币政策变调前奏已经响起。   瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光撰文表示,“预计11月,决策层便可能选择有差别地下调中小银行准备金率。而年末,房价拐点更加明朗、通胀回落至4%左右时,货币政策放松或将释放更为强烈的信号,以全面下调存款准备金率为标志。”   渣打银行宏观经济分析师申岚在接受记者采访时也认为,一直以来市场就有政策年底可能放宽的预测。9月份以来通胀压力逐步得到控制,而随着国际大宗商品价格的下行,四季度CPI有逐步下行趋势,年底可能控制在4%~4.5%。政策也将由控制通胀转向关注增长,银行信贷政策上可能也会出现一定变化,年底前可能下调存款准备金率。   尽管对定向宽松政策的预期有很多猜测,但宏源证券高级分析师何一峰则表示,今年稳健的货币政策实际上却明显偏紧,未来适度微调可能会在稳健的基础上向适度偏松转向,但仍然是稳健。“结构性减税和保持货币信贷适度增长仍是宏观调控的主方向。2008年天量信贷的情况不会再出现,银行方面对信贷风险控制得非常严格,只是会对中小企业增加贷款。另外,政府在财税政策上的动作可能更多,比如,启动营业税改增值税的试点改革。”何一峰说。   他同时认为,微调着眼宏观,倾向实体经济,助小微企业纾困,基本不会向楼市“注水”。前期以限购为代表的房地产调控取得了一定效果,尤其是一线城市基本实现了停涨目标。40个重点城市的信息系统联网可以视为房产税的征收思路从一个城市一个城市的征收转为全国铺开的前奏。   微调力度究竟多大?   显然,面对当前恶劣的国际形势,将控制通胀作为首要任务的前提下,如何稳增长也是一道难题。从统计数据来看,我国三季度GDP同比增长9.1%,为连续第三季度放缓,且为2009年第二季度增长8.1%以来的最低水平。而通胀则自高位逐步回落,9月CPI同比涨幅回落至6.1%,增幅为四个月来最小。   业内有人士分析,在经济与通胀双降的基本形势中,调控政策的重心正在由“控通胀、遏房价”向“稳经济、促内需”转移。   更值得关注的是,上周发行的3年期央票中标利率下行1个基点,这是过去15个月来首次出现央票利率回落。3年期央票利率回落可以引导债券市场长端利率下降,这意味着货币政策开始松动,不断加码的紧缩已经告一段落。   而具体到房地产领域,一位不愿具名的专家对记者表示,明年一季度政策进一步宽松的程度有多大,很大程度上取决于岁末年初阶段房地产的寒冬有多冷,及其对产业资金链和上下游行业影响的程度。   而若限购令松绑后,下一步该如何调控,多位专家认为推进房产税实施最有可能。   财政部部长助理王保安表示,下一阶段,要抓紧总结重庆和上海的房产税试点经验,加快推进房产税实施,以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。但对于房产税替代限购令。接受记者采访的专家表示,个人住房信息系统全国联网后不必限购,只是一种笼统表述,并非单一性、绝对化的标准。这一系统建成之后,有助于完善房地产税收,从而让税收政策成为抑制投资投机性购房的长久性政策,为住宅市场长期健康发展的内置“稳压器”,在一定程度上替代限购令的功能。   姜伟新部长也表示,目前40个城市住房信息联网系统还存在很大不足,进展也不是很顺利。首先,信息只有个人信息,不是家庭信息,还不足以全部满足差别化信贷政策和住房限购的临时性措施实施的需要;其次,该系统中除住房外,不含公安、民政、税务等信息。下一步要想实现全方位信息系统,仍需法律支持。